长子县城西部区域控制性详细规划 CX08-R21-05 地块规划调整的论证文件
第一章 概述
一、地理位置
本次控规调整所针对的区域是长子县城西片区的CX08-R21-05地块，该地块的用地面积进行了调整，达到了68143.50平方米，换算成亩约为102.22亩。调整范围内的地块周边道路情况如下：北侧是丹朱大街，南侧是同旺路，东侧是同富路，而西侧则是紧邻精卫南路。
二、 地块现状分析
本次调整涉及的用地坐落于长子县老城区的核心区域，具体位于丹朱大街的南侧，这块土地是专门用于长子县食品厂的冷库建设，其占地面积达到了9875.32平方米。
本次调整涉及的用地位于长子县食品厂，该地块内现有设施包括两座两层高的冷库库房以及若干座一层的辅助建筑。
本次调整的地块坐落于长子县城的西部区域，其周边土地与丹朱大街、精卫南路以及同旺路相邻，周围环境主要是现有的两层住宅。
地块内部及周边现状图
第二章 调整原则、依据和必要性
一、 调整原则
1、统筹规划、合理布局原则
统筹考虑用地功能调整，合理布置城市功能结构。
2、协调发展原则
在调整控制性详细规划时，必须妥善解决与周边已建成、正在建设以及计划建设的项目之间的协调问题，同时也要确保与城市整体发展战略的同步。
3、可操作性原则
规划调整需与城市现状紧密结合，并满足未来城市发展的各项需求，同时确保其实施的可行性。
二、 规划调整依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年修订）；
2、《城市规划编制办法》（2006.04）；
《关于城市和镇控制性详细规划编制及审批的相关规定》（颁布于2010年12月）。
《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137—2011文件。
《城市居住区规划与设计规范》（GB50180—2018）系国家标准。
6、《长子县城乡总体规划（2016-2030）》；
长子县自然资源局就长子县城西片区控规编号为CX08-R21-05的地块，提出了调整其密度与绿化率的请示长子县重点规划项目公示，同时，长子县人民政府也针对此请示作出了相应的批示文件。
8、长子县食品厂冷库宗地图；
9、国家、山西省、长治市有关规范和条例。
三、 规划调整的必要性
长子县城区西部，位于县城的老城区范围内，这一区域是县城的核心地带。在《长子县城乡总体规划（2016-2030）》中，对该区域进行了全面的形象定位，将其描绘为充满活力的老城，同时兼具古韵丹朱的风采。此外，功能定位上，它被定义为充满活力的老城、适宜居住的慢城以及魅力四射的古城。至于规划目标，则是旨在实现这些定位所设定的愿景。
活力老城，其规划旨在增强老城传统商业的活力，同时优化商业氛围、丰富休闲娱乐活动、完善餐饮住宿服务、发展会展金融等多元化服务业，从而为城市产业结构的优化升级提供有力支持，进一步增强老城的生机与活力。
宜居慢城，城市战略转型旨在让老城区承担旅游服务、公共服务以及城市居住等主要职能，凭借优越的生态环境和光明的发展前景，为城区居民打造风景优美、居住舒适的居住空间环境。
魅力古城，其规划旨在通过老城的更新与改造，优化老城的城市功能，增强城市的文化底蕴，不仅让老城区成为长子城市发展历史的见证，而且成为兼具现代与历史特色的城市区域，从而成为最具魅力与生机的古城。
本次控规调整涉及的CX08-R21-05地块坐落于长子县城的西部区域，鉴于原控制性详细规划中设定的规划指标缺乏科学性和合理性，导致该地块在拍卖过程中未能成功售出，进而对该地块的开发与利用产生了不利影响。
为了促进该地块的高效合理使用，优化老城区的城市功能，增强城市文化的深度，长子县自然资源局向长子县人民政府提出申请，建议在保持原有规划指标容积率不变的前提下，对建筑密度和绿化率进行适度调整。长子县政府在《关于县政府第三十八次常务会议纪要》（长子政纪字[2019]15号）中，对长子县自然资源局就县城西片区控规编号CX08-R21-05地块提出的调整建筑密度及绿化率的请示，表示了基本赞同。本项目的调整举措与《长治市城乡规划管理技术规定》（长政办发【2014】105号）第五条第四项的具体要求相吻合。
实施 CX08-R21-05 地块的规划调整，有助于加快该地块的入市步伐，推动长子县老城区的升级改造，并进一步丰富老城区的城市功能。
综上所述，本次调整是必要的。
第三章 调整方案及说明
一、 规划调整内容
本次对长子县城西片区的控制性详细规划进行修订，其核心调整对象为 CX08-R21-05 地块。具体调整要点包括：
依据长子县食品厂冷库的宗地图资料，对CX08-R21-05地块的用地边界进行核对，按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的规定，对地块的建筑高度、建筑密度以及绿化率作出相应调整，而用地性质和容积率等其余指标则保持不变。
规划调整前后对比情况见下图：
原规划
调整后规划
二、 调整规划前后指标对比
调整前后指标对比如下：
用地方面，控规调整后变化：
CX08-R21-05地块的面积得到了扩充，增幅达到了18.34平方米。与此同时，整个街坊的面积相较于原先的规划有所缩减，减少了0.65平方米。
建筑容量方面，控规调整后变化：
根据《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的第4.0.2条款规定，对CX08-R21-05地块的建筑高度进行了调整，从60米降至36米；同时，建筑密度从20%提升至28%，绿地率则从35%降至30%。在保持其他相关指标不变的前提下，经过计算，这一调整使得整个街坊的建筑面积与原规划相比减少了1.55平方米。
第四章 可行性分析
本次对长子县城西片区控制性详细规划中 CX08-R21-05 地块的控规进行修订，其影响主要包括：
一. 建筑高度方面：
CX08-R21-05地块的建筑最高限制从原先的60米下调至36米，其高度并未上升，符合相关规定。
二 建筑退让及建筑间距方面：
在确保地块退界符合控规图则最低要求的前提下，必须遵循《长治市城乡规划管理技术规定》（长政发【2014】105号）的相关条款长子县重点规划项目公示，以及长子县城西片区控制性详细规划中对建筑物后退道路红线距离的规定，同时还要严格遵守《建筑设计防火规范》等其它相关法规。
三. 基础设施方面：
CX08-R21-05地块的面积增长了18.34平方米，而相邻街坊的面积则缩减了0.65平方米。值得注意的是，容积率在调整后并未发生改变，且地块的总建筑面积经过计算，比原先的规划减少了1.55平方米。此外，原规划的供水、供电、供燃气、供热、通讯、广播电视、排水以及环卫等城市公用设施，均能满足城市发展的各项需求。
四. 交通方面：
1、动态交通
经过本次控制性详细规划的调整，该街区总建筑面积缩减了1.55平方米，从而使得原有的城市道路布局足以应对本街区居民日常的机动车出行需求。
2、静态交通
CX08-R21-05地块在建设过程中，必须严格遵守《长治市城乡规划管理技术规定》（长政发【2014】105号）的相关规定，确保配套停车位的合理设置。
五、 环境景观方面：
本次针对CX08-R21-05地块的规划调整，考虑到该地块坐落在长子县老城区，结合其现状、实际开发状况以及相关设计标准，对建筑高度进行了调整，从原先的60米降至36米；同时，绿地率也从35%降低至30%，建筑密度则从20%提升至28%。这些调整均符合相关规范设计的要求，有助于推动该地块实现更合理的开发利用。
在本次控规调整之后，需重视精卫南路街景的打造，注重沿路建筑的高低起伏搭配，同时，地块的开发建设需兼顾与现有传统民居和历史建筑风格的和谐统一。建议采用街区化的建筑布局，将城市公共空间与街区内部空间紧密结合，住宅建筑在色彩和体量上应与周边已建住宅保持一致，共同构成一个充满空间变化的都市街区。
第五章 项目结论
经过综合考量，对长子县城西片区的CX08-R21-05地块进行优化调整，这样的改动能够充分满足项目的建设要求。此外，原有的城市道路和基础设施等规划内容，也完全能够适应项目完成后所需的功能和条件。
由此可见，本次控规调整是必要的、方案是可行的。
