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今日，广州成功出让两宗涉宅用地，金额共计24.96亿元。
力迅集团成功以底价拍得荔湾区小梅大街7号的AL011408地块，该地块的成交价格为3.13亿元，其楼面地价达到了3万元每平方米。
广州地铁成功拍得白云区槎头车辆段（一期）地块，成交总价高达21.82亿元，楼面价达到1.9万元每平方米。
与此同时，原计划在今天进行转让的广东电视台拥有的两块土地，以及海珠区的AH050335地块，在上周五已经发布了终止转让的公告。
接下来，我们将逐一审视这两宗地块的整体质量，并对三宗地块出让终止的缘由进行剖析。
01
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该地块占地面积达11.86万平方米，规划建筑面积为11.49万平方米，容积率为1.18，并且在今年上半年白云区成功出让的四宗住宅用地中，其容积率处于最低水平。
同德围板块之中，地铁13号线延伸段的槎头站上方，正待建设，其西南方位毗邻珠江西航道，坐拥显著的景观资源优势。
在建筑规范方面，明确规定应“倡导增加住宅阳台的面积比例，提倡设置主景观阳台、入户花园等半开放空间，并将住宅半开放空间的容积率建筑面积计算比例上限从住宅套内建筑面积的15%上调至20%”。
同时，建议推动建立建筑的公共开放区域，并强调建筑底层、退让区域以及周边环境应统一规划。具体措施包括：实现底层架空、构建沿街骑楼界面、激活裙楼屋顶空间、搭建空中连廊等，以创造多样化的公共活动空间。
也就是说，未来项目要将与地铁连通，建设业主专属归家通道。
地块品质与建造标准共同推动，未来项目很可能将以多层住宅为核心，致力于提供品质居住体验。
在市场表现上，克而瑞的数据监测揭示，目前该地块周边存在诸如江语上品苑、五矿招商江天际等在售项目；同时，过去一年内，同德围板块的商品住宅成交量为743套，成交价格平均达到了38738元每平方米。
02
荔湾区小梅大街7号AL011408地块
2023年遭遇流拍困境的荔湾区小梅大街7号AL011408地块，今日终迎来成交良机。
克而瑞观察到，自首次挂牌以来，该地块的用地面积和容积率标准均未出现任何调整，竞拍条件也因此变得更加宽松。
起拍总价从3.71亿元下调至3.13亿元，同时，楼面价也享受了接近6000元每平方米的优惠。
由地块航拍图可见，未来或将打造成单体楼。
该地块还提倡增加住宅阳台的面积比例，并配备了主要景观阳台、入口花园等半开放型空间，特别指出，那些连续开放率至少达到40%的主要景观阳台，其进深长度不受限制。
该地块坐落于老西关板块之中，周边居住环境已经相当成熟，距离地铁八号线与一号线换乘站陈家祠仅直线300米之遥，周围还分布着众多地铁站，交通便利性极佳。
该地块周边拥有广州市第四中学、荔湾区西华路小学等众多学校，教育资源相当丰富。这些学校紧邻地块，为周边居民提供了优质的教育资源。
在商业配套设施方面，包括柏德来商业城、星域广场以及星玺广场等多个购物中心，这些场所能够满足居民日常生活的各项需求。
在市场动态方面，克而瑞观察到，该地块所处的老西关区域包含了诸如珠实西关都荟、西关雅筑、力迅荔筑、越秀珑悦西关等多个在售项目，过去一年内，这些项目的商品住宅成交量为840套，成交价格平均达到了56614元每平方米。
03
三宗地块终止出让的原因是？
三宗出让地块的终止，在很大程度上受到了周边市场格局的影响，进而导致无人愿意报名参与。
天河区大观路以东、大观公园路以北083、084地块
两宗地块总建面超7万㎡，或将有望连片开发。
竞拍门槛也相对友好，两宗地块起拍楼面价仅3万元/㎡出头。
此外，需要特别指出的是，尽管这两块土地的容积率仅为2.3，然而，与自2024年1月起同一区域成交的其他地块容积率相比，其优势并不突出。
项目周边诸如越秀观樾、保利天汇、合生缦云等多处项目正在销售中，根据克而瑞的数据监测，截止到五月底，东圃板块的商品住宅库存量达到了2413套，而其去化周期为21.3个月，去化压力相当明显。
海珠区AH050335地块
该地块属于“小巧精致”类别，占地面积为1.44万平方米，规划建筑面积达到8.44万平方米，起始拍卖总价高达28.72亿元，起始拍卖楼面价为每平方米3.4万元，容积率为7.0。
地块品质显现，随着“优质住宅”在广州地区逐步普及，7.0的容积率显得格外不协调。
加上高昂的出让门槛，这或许成了劝退房企参与竞买的原因之一。
该地块坐落于工业大道板块之中，四周设施完备。根据克而瑞的不完全统计，板块内待售项目多达六个，由此可见竞争之激烈。
04
2025上半年广州土拍总结
今晨，两宗地块的顺利交易，标志着2025年上半年广州的土地拍卖活动顺利落下帷幕。
在这上半年，广州土拍交出了一份什么样的答卷？
克而瑞数据显示，在今年上半年，广州的经营性用地供应量达到了37宗，总建筑面积为189.97万平方米，这一数字较去年同期增长了19%。与此同时，成交宗数达到了33宗，成交总建筑面积为153.5万平方米，这一数据是去年同期的两倍。此外，成交金额更是高达227.35亿元。
涉宅用地供应量达到23宗，总面积为142.22万平方米，比去年同期增长了42%。成交宗数有19宗，成交面积105.75万平方米，同比增长超过两倍。成交金额高达195.38亿元，是去年同期成交金额的三倍以上。
可以看到，今年上半年广州涉宅用地供求表现有了略微回暖势头。
回暖的背后，归功于今年广州有大量优质宅地撑场。
克而瑞的监测结果显示，在今年上半年，除了越秀、南沙、从化这三个区域没有新增供应之外，其余八个区域均推出了新的住宅项目。
番禺区在2025年成为广州住宅用地供需的核心力量，提供了6块土地，成交了6块，成交总建筑面积达到了30.65万平方米，成交总额为42.35亿元，这一成绩在广州全市排名第二，与去年同期相比实现了翻倍的增长。
在溢价率这一指标上，克而瑞观察到，得益于多宗“小而美”地块的成功交易，白云区的涉宅用地溢价率攀升至19.48%，累计收入高达47.28亿元，成为所有区域中的佼佼者。
据此，克而瑞观察到，在2025年上半年，全市范围内的住宅用地增值比率达到了2.6，这一数据显著超过了2024年上半年的水平。
此外，自去年开始，得益于广州规划自然资源局的积极推动，低密度地块逐渐成为市场的主导力量。
克而瑞的数据监测结果表明，在今年上半年，容积率介于1.0至2.0之间的住宅用地成交数量达到了4宗，这一数字刷新了自近四年来同期所记录的最高成交纪录。
成交主力集中在容积率3.0至3.5之间的住宅用地，共计成交了8宗，这一数量与2023年上半年的成交情况持平。
克而瑞的数据监测表明，在土地市场方面，民营企业随着市场趋势的转好，已经在广州的土地拍卖领域崭露头角。
观察成交金额排名前三的企业，民营企业占据了两个位置，其中保利置业凭借陆居路地块的成功交易，以高达38.03亿元的成交额，荣登2025年上半年广州土地市场霸主之位；而敏捷集团则以33.17亿元的成交额紧随其后，位居第三。
与此同时，在成交楼板价排行上，依旧可以见到不少民企的身影。
整体来看，广州土地拍卖市场在上半年呈现回暖态势，这既得益于政策层面的根本性扶持，也因市场底部稳固并逐渐回升，为房地产开发企业注入了入市的信心。
