全国住宅的租金，还在继续下行。
观点指数公布的数据表明，自今年起，住宅租金与去年同期相比，一直呈现下降趋势。
其中，长租公寓的日子尤其难过。
去年，长租公寓的平均租金下降了4.8个百分点；若将观察周期延长至过去两年，这一跌幅更是扩大至7.9个百分点。
租金不断下滑，曾经备受期待的长期租赁公寓领域，正慢慢褪去往日的荣光。租赁公司的经营状况也日益艰难。
更为严重的是，目前观察，供需不平衡是导致长租公寓租金持续下降的关键因素。展望未来数年，长租公寓的供应量预计将持续增加。在这样的背景下，行业内部竞争激烈，几乎成为不可避免的趋势。
供应放量叠加需求缩水
长租公寓竞争压力增大
住宅租金，归根到底是由供求关系决定的。
近年来，大量保障性租赁住房（简称保租房）涌入市场，导致租赁住房领域逐渐呈现出饱和态势。
依据“十四五”规划目标，我国计划在2025年前新建保障性租赁住房870万套。截至目前，2024年年末，该项目的完成度已达到84%，相当于已建成727.2万套。
自年初以来，各地持续加速保障性租赁住房的规划和建设，据相关数据表明，在第一季度，全国范围内保障性住房的建设规划总量已超过80万套。
与此同时，居民的消费水平有所下降，对租金的敏感度依然很高，这一现象进一步加剧了长租公寓租金的压力。
今年标志着“十四五”规划的最后一年，这也就意味着本年度将实现870万套保障性住房的建设目标。据此推算，本年度的建设规模预计将达到约143万套。
住宅项目的建设通常需要2至3年的时间来完成。据预测，在今年以及接下来的两年里，保障性租赁住房的供应量预计将持续维持在较高水平。同时，长租公寓的租金面临着再次下降的压力。
主动转变租赁模式
优先稳住公寓出租率
供需错配的情况下，租赁企业不得不采取措施，保租客，保租金。
1、“以价换量”，稳住出租率
“价换量”现象日益普遍，除了降低价格之外，部分项目还提供了免租期限，以此吸引顾客。
万科泊寓在今年的市场活动中推出了特别优惠的求职房源，租户可享受1至3个月的免费租住期。部分门店为了抢占先机，已提前在春节来临之前着手筹备了一系列的促销活动。
百瑞纪（前身为窝趣公寓）旗下部分店面实施了优惠措施，包括签约六个月即可免除十五日租金，以及签约十三个月及以上者可享受三十日租金减免。
城家的政策中提到，若客户签订或续约12至17个月的合同，将享有35天的免费租期。部分门店更是推出了更为丰厚的优惠，即签订或续约两年合同，即可享受长达70天的免费租期。
2、引入智能管理系统，高效获客
房源供给大幅增加，这导致租户有了更丰富的选择余地。与此同时，租赁公司面临吸引客户时的挑战也相应增大。近年来，为了在竞争中吸引客户，租赁公司不得不在58、贝壳等知名平台上加大宣传投入，导致获取客户的成本持续攀升。
针对这一现象，部分租赁公司已着手调整策略，着手构建自己的客户获取途径，从而将原本的被动客户获取模式转变为主动出击。
该企业携手明源云共同打造了微信小程序等官方客户服务平台。租户们可通过公众号或小程序浏览房源信息。该平台不仅提供VR看房、实景视频、项目工艺展示等多样化功能，还能全面展现房源的亮点，助力租户直观地把握房源信息，从而有效缩短他们的决策时间。点击此处，可减少空置率，确保资产得到充分利用。
租客选中房源后，可于小程序内填写相关申请信息，通过一键操作锁定心仪的房源，随后进行在线支付，并能实时监控申请进展情况。
一站式完成从看房到下定的流程，方便又高效。
系统正式启用当日，该小程序便推出了超过一千套房源，吸引了三万余人次的浏览关注。
3、长短租结合，减少房源空置期
为降低房源空置率，长租公寓也在探索更灵活的短租模式。
关于短租的租期界定，尚无统一标准，不同租赁公司提出的方案亦有所区别。
以龙湖冠寓为例，其推出的“随心租”活动，仅需支付799元，便能在全国范围内超过100家门店任意居住7天。值得一提的是，即便是在非法定节假日，也无需额外支付费用，且不存在因淡旺季不同而产生的价格差异，这无疑显示出极大的诚意。
在长短租的运营模式中，租赁公司一般仅将部分房源用于灵活出租，以此来解决淡季时房源空置率较高的难题。
有的公寓还提供日租服务。
乐乎公寓酒店位于北京，隶属于对外经贸大学，该店源自于一家历史悠久的酒店改造，自其营业起便实施了长短租相结合的运营策略，并且还提供了日租服务。
在旺季，乐乎会提升每日租赁项目的比例，而在淡季，则会增加长期租赁的比例。得益于其灵活的租期和优越的地理位置，该公寓深受众多来京求职和面试的大学生及其家长喜爱，即便是在淡季，其出租率依然高达98%。
提升产品与服务水平
打造差异化竞争优势
在市场供应过剩的背景下，若同类产品间不愿陷入价格战，便需另辟蹊径，探索别人未曾涉足的细分市场领域。
在调整租赁期限的同时，一些租赁公司还通过升级产品硬件和提升服务质量，来提高对租户的吸引力；此外，它们还致力于研发新型产品，以摆脱同质化竞争的困境。
1、完善配套及服务，提高租客的粘性及满意度
“消费降级”当前，租客最为看重的是性价比。
所谓的性价比，实则是指在相同价格范围内，能够获得更佳的居住感受以及更高级别的服务。
在过去的短短两年间，众多长租公寓企业竞相提高自身的产品质量和服务标准，以期获得租户的广泛好评。
一方面，补足短板，增强产品的吸引力。
以百瑞纪在某个三线城市开发的一处公寓为例，该项目存在诸多不足之处：地处公墓附近、交通条件不佳、缺乏商业配套设施等，因此其租赁率始终难以提升。
随后，团队与当地美团商讨在指定地点设立共享摩托车停靠点，以缓解出行交通难题；同时，走访周边商家，整理出一份商业资源清单供租客挑选，并针对年轻群体以及医院医生等特定客户群体，制定了相应的销售策略。通过这一系列举措，短短两个月内，出租率便成功攀升至95%以上。
另一方面，完善配套服务，增强客户的粘性。
①提供增值服务。
某些长租公寓设施齐全，如提供免费的无线网络、定期的清洁维护、及时的维修响应、便捷的搬家协助以及代收快递等服务，从而有效提升了租户的满意度。
增值服务不仅为租户带来诸多便利，还能带来额外收益，进而提升公寓的租金回报率。
某些住宅项目提供家居租赁服务套餐，租户可挑选所需租用的家具和电器，此举为公寓增加了额外的经济收益。
某些住宅将空余区域改建成全天候智能学习场所，并向租客及外界人士敞开大门，此举既便利了租客，又降低了空间闲置，同时丰富了收入渠道。
还有的公寓将闲置空间改造成咖啡馆，也达到一举多得的效果。
②社群运营。
通过搭建社群平台，将公寓的租户们紧密联结，营造出一个充满温馨氛围的居住环境，让人切实感受到家的温馨与归属。
社群运营被认为是推动长租公寓持续发展的动力，租赁企业对其高度重视。
华润有巢在华东区域充分利用了国有企业的资源优势，成功构建了一种以“属地合作—品牌合作—全民参与”为逐步发展的社群运营体系。
与当地党委、团委、妇联等组织携手合作，共同举办城市巡游音乐盛典；同时，创设“物品交换市场”，引导租户与商家进行物品互换，以此加强双方间的交流与互动。
品牌合作：携手外部品牌开展跨领域合作。比如与青橄榄树基金会携手举办公益性质的绘画展览和沙龙活动，将艺术元素融入社区生活，为租户打造情感上的共通之处。
共同营造：依托“主理人制度”，鼓励租户组建乐队、球队等特色社群，有巢平台为这些社团提供必要的资源协助。
良好的社区氛围，提高租客的粘性及居住体验。
2、开拓细分赛道，形成差异化竞争优势
自去年起，招商伊敦、星河公寓以及万科泊寓等长租公寓品牌，均已向中高端市场迈进，旨在摆脱普通白领公寓所面临的激烈竞争局面。
与此同时，诸多细分领域的创新产品逐渐崭露头角，而长租公寓的产品定位也呈现出日益丰富的趋势。
招商伊敦在去年于上海的海上世界推出了首个亲子度假公寓，名为上海国际邮轮港壹棠服务公寓。该公寓以海洋岛屿为设计灵感，装饰风格新颖有趣，仿佛置身于童话般的海洋世界。亲子客房分别以“远航探险”、“海岛秘境”和“海底星空”为核心主题，巧妙地融入了多样的童话元素。公寓内还配备了健身房、瑜伽室、多功能活动厅等设施，同时拥有一家享有百米江景的网红餐厅。
显而易见，该公寓紧跟休闲度假旅游的流行趋势，针对亲子短途旅居的特定消费群体，开辟了一条独具特色的道路。
明源君观察到，"儿童友好"这一概念似乎正逐渐成为长租公寓吸引租客的一大亮点。
万科去年也推出了一个新的租赁产品：万科爱住·四季公寓。
上海万科爱住·四季公寓主要提供35至76平方米的一室和两室户型，同时着重提升了收纳功能。该公寓增加了鞋柜换鞋凳、厨房配备了宽敞的操作台及洗烘一体机、实现了客餐厨的融合、卫生间增设了镜面柜以及配备了可折叠移门，这些设计使得居住空间显得更加开阔，同时也满足了租户的储物需求。
公寓不仅注重营造社交氛围，还精心布局了Co·living、活力健身、共享书吧、精品大堂等四大景观区域，供居民休闲娱乐。此外，室外还特意留出了一片宽敞的草坪，并打造了宠物花园、羽毛球场、社交花园等三处景观和运动场所。
爱住·四季公寓携手地方政府共同打造了“宝宝屋”，该空间专为婴幼儿设计，旨在为婴幼儿家庭提供多元化的照护及育儿咨询服务。这一特色功能成为公寓的一大亮点，吸引了众多有孩子的家庭青睐。
小结
长租公寓行业已由粗放式扩张转变为精细化管理。那些在产品开发和运营方面落后的企业，在激烈的竞争中难免会遭遇失败。自去年起，许多小型公寓运营商已经关闭或破产。即便是规模较大的企业，也面临着不小的挑战。对于租赁企业来说，只有通过打造独特的产品和服务，建立起市场防线，才能确保在竞争中保持一席之地。
