南方财经记者郑玮 广州报道
广州铁路第一小学位于前方，广州市八一实验学校紧邻其后，步行仅需6分钟便可抵达广州市铁一中学，周边15分钟生活圈内汇集了市场、医院、学校等众多公共服务设施……地处如此优越的位置，广州市越秀区共和村的改造项目一经公布，便迅速引发了公众的广泛关注和热烈讨论。
共和村旁，仅需步行大约十五分钟路程，便可抵达那个因高达数亿元搬迁补偿和拆迁补偿而成为“旧改”的杨箕村。杨箕村完成改造后，原本密集的握手楼群已不复存在，取而代之的是广州颇具盛名的优质住宅区，写字楼和住宅楼错落有致。相较之下，共和村以及共和东小区，数十栋老旧楼房的外墙剥落，电线暴露在外，甚至有部分楼栋的危险等级评定达到了B级。
杨箕村在富力地产的介入下进行了旧区改造，而共和村则采取“原拆原建”的策略，打算依靠居民自行筹集资金，在原有小区位置上以较低成本对老旧房屋进行更新和改造。这种做法在广州并非首次出现。今年一月份，广东省首个业主自主推进、自筹资金、原址重建的危旧房改造工程，即广州市花都区集群街2号项目，已顺利通过验收。该项目由25户居民共同分摊了大约800万元的改造费用，改造完成后，房屋价值提升了1.6倍。
开拓新道路常常会遇到曲折。在共和村进行的首次“原地重建”意向调查中，共有1600户居民，但仅有500户表示愿意出资进行改造，这一比例尚未超过一半。
“在‘原拆原建’模式中，主要挑战在于如何确立居民出资的具体标准，如何协调满足居民多样化的需求，以及如何确保整个过程中所需的资金支持。”合一城市更新集团的董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇向记者透露，若要“原拆原建”模式得以大规模复制并推广，政府需在政策制定和资源整合方面发挥更大作用；首先进行试点，然后逐步构建政策体系和操作规范，同时亦应考虑对市场主体实施适当的激励措施。
目前，北上广深等一线城市的发展正处于增量建设与存量更新并重的关键时期。这些城市的核心区域普遍存在老旧住宅区，其中不少老建筑已面临“危房”的隐患。这些小区往往空间狭窄、交通状况复杂，改造所需成本高昂、资金平衡困难，市场参与者的积极性也不够高，因此，旧城改造的方式已从大规模拆除重建转向了综合整治和微改造。“原拆原建”这种模式或许能够作为一个参考，同时，“政府、企业、民众”这三方还需要探索并构建一个责任更加清晰、分工更加细致的协作机制，以此开拓城市发展的新增量领域。
原拆原建
挑战重重。首先，居民们的意见难以统一，其次，众多住户中的许多老年人也无法迅速筹集到数十万元。此前，关于加装电梯的提议，在小区内仅有一栋楼得以实施。谈及村里近期热议的“原拆原建”项目，共和苑小区周边的辉红地产客户经理梁胜勇向记者透露了他的看法。
共和苑小区位于广州市越秀区中心地带，这里汇聚了众多知名学府，如广州铁路第一小学、广州市八一实验学校、广州市铁一中学等，堪称典型的学区住宅。然而，小区内部分住宅楼已超过40年历史，墙体外观显得陈旧，裸露的电线在楼栋间随意穿梭。
广州广建城市服务有限公司在《致共和村业主的一封信》中指出，共和村内的房屋普遍存在年久失修的情况，公共设施老化严重，消防安全隐患明显，停车资源也极为紧张，这些问题逐渐显现，对居民的居住安全以及社区的生机活力造成了严重影响。根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的相关规定，共和苑小区已经达到了改造的标准。因此，按照规定流程，今年4月份，相关部门已经启动了改造意愿的征询工作。
（共和苑小区内的老旧住宅楼外墙斑驳、电线裸露，郑玮/摄）
《房屋原拆原建意愿摸查表》由共和村居民接收，若居民愿意出资进行改造，他们可以选择四个不同的档次进行出资，这些档次分别是每平方米3000至4000元、4000至5000元、5000至6000元以及6000至7000元。
根据意愿调查表的数据推算，居民参与改造项目的费用并不高昂。共和苑的住宅以两居室为主，多数面积在50多平方米，每套的价格大约在200多万元。而周边的新建住宅，虽然地段不如这里优越，但价格已经达到了每平方米9万元以上。若在此地新建住宅，我们预估其售价将超过每平方米10万元。梁胜勇如是说。
按照这种计算方式，若共和苑的50平米住宅依照现行的四级成本价进行拆除并重建，业主的支出将介于15万元至35万元之间；而目前该房屋的市场售价大约为200万元，而重建后的房产预计售价有可能攀升至500万元。
然而，住户们对于增值潜力的期待并未激发出他们的投资积极性。在首次进行的“原拆原建”意向调查中，共和村共有1600户居民，但仅有500户表示愿意出资参与改造，这一比例并未超过一半。根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》），对于拥有多个产权人的城镇危旧房，必须要有不低于90%的房屋使用安全责任人投票支持改造，并明确项目建设单位，才能正式启动改造工作。
居民通过“原拆原建”模式，首先能深度融入项目改造过程，更精准地满足原业主的需求；其次，有助于提升老旧房屋的价值；再者，能显著提升居住环境的质量。然而，这一模式的核心挑战在于确定居民出资的合理标准和统筹实施的复杂性。罗宇如是说。
“居民出资标准的制定需综合考虑不同群体的支付能力。罗宇提出，对于经济状况不佳的家庭，政府应当对那些达到低保标准的家庭提供更丰厚的补助，或者协助银行发放低利率的贷款，同时还要协助解决过渡期内的住宿问题，以减轻他们的经济负担；至于一般家庭，可以通过银行低利率贷款、公积金的提取，或者在安置期间提供租金补贴等形式来提供帮助；对于那些需要增加住房面积的居民和业主，政府同样可以协调商业银行提供贷款等支持措施。
旧改新路
追溯广州城市改造的发展轨迹，自2009年起，陆续推出了众多城市更新的政策，直至全国范围内首个城市更新局的设立，以及创造性提出“微改造”的更新策略，广州在推进城市更新的道路上已经走过了数十年的探索与实践。
不少居民反映，以往的老旧小区改造主要集中于外墙翻新、增设电梯等表面工程，这并不能真正解决人们对于居住环境和体验的新期待。随着北上广深等超大型城市的发展，它们已经迈入了既注重新建又重视现有建筑更新的新阶段，因此，“原地重建”这种新模式便应运而生。
对于政府来说，“原拆原建”模式以业主自主改造为核心，这不仅减少了政府财政资金的投入，还降低了拆迁谈判与安置工作的成本，并简化了实施过程中的难度；同时，在当前房地产市场不断波动的情况下，开发主体难以再承担老旧小区这类需要大量资金的城市更新项目，而居民的改造需求则显得尤为迫切。
广东省首个业主主导的“自主更新、自筹资金、原拆原建”模式在危旧房改造领域得到应用，广州市花都区集群街2号自筹改造项目便成为了这一模式的典范。
该楼始建于1976年，从客观条件分析，仅有25户居民居住，且被认定为D级危房，符合《办法》中“应改尽改”的危旧房屋要求。在操作模式方面，为了推动改造项目的实施，花都区新华街道办事处曾组织召开了9次居民大会，进行了48次入户走访，通过申请住房公积金等方式筹集资金，并解决了居民改造资金、临时安置、户型设计等一系列难题。
广州市住房和城乡建设局有关负责人明确指出，广州地区对于危旧房屋的“原拆原建”模式存在庞大的市场需求和相当大的存量规模。众多老旧城镇住宅，由于建造标准不高且长期缺乏维护，已经暴露出诸多安全隐患，亟待进行改造和提升。
基于此前探索，未来“原拆原建”模式能否在更多城市复制落地？
小区全面改造工程中，不仅包括公共区域的重建，还涵盖每个业主私人空间的拆除与重建。每个业主关于私人空间是否重建、如何重建的问题，均需由具备独立表达意愿的产权人自行作出决定，他人不得擅自干预或侵犯其权利。罗宇指出，老旧小区改造工程的整体推进面临诸多挑战，其中关键在于如何有效协调居民的各类诉求。
他提出，应通过设立居民委员会等途径，构建一个公正的投票体系，以更有效地协调居民间的意见。对于少数参与积极性不高或要求过高的业主，政府可以尝试推行房屋征购策略，以确保大多数居民的改造权益得到保障。在这种机制下，政府主要扮演着政策制定者和资源调配者的角色。前者旨在指导老旧住宅区的规范化改造，而后者则负责协调居民、市场参与主体以及金融机构等各方力量，共同推进项目的实施与顺利落地。
今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》正式出台，标志着新一轮城市更新工程全面提速。在此背景下，广州的旧城改造项目正逐步进入一个对协同作战能力和精细化管理要求更高的阶段，即所谓的“深水区”。
罗宇提出，广州在初期应集中力量对规模较小、产权归属明确的项目进行试点改造，依照“先试点、后实施、再推广”的步骤，逐步构建起一套成熟且可行的政策框架，并制定详尽的操作指南，以便更好地指导更多老旧小区的改造进程。罗宇提出，可以适当对市场主体进行激励，例如提供一定比例的可销售商品住房以及融资援助等措施，以此激发市场主体踊跃出资投入到改造工作中。
开发商在“原拆原建”模式中，主要提供轻资产代建及项目建成后的商业运营服务。特别是在核心地段，例如社区商业、停车场和养老服务中心等收益性资产，还可以通过发行REITs等资产证券化方式，吸引更多社会资金投入。罗宇如是表示。
