6月19日，深圳市住房和建设局颁布了《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，该文件迅速引发了业界的广泛关注。规定明确指出，新政策将于2025年6月24日起正式实施，且将持续推行5年。这一规定的两个主要亮点为深圳房地产市场带来了新的生机。
规定核心内容
《规定》共涵盖15条内容，特点显著。在现有项目中，项目方被允许对部分保障性住房进行调整并出售，以实现其向商品住宅的转型；对于新项目或未获规划批准的单元，明确了新的保障性住房配建移交的具体要求，同时，对老旧改造项目的配建数量也进行了相应减少。这一举措向市场传递了清晰的信号，并揭示了未来建筑发展的方向。
存量项目调整规则
在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》实施之前，那些已经获得批准但尚未启动的城市更新项目，如果其规划文件中明确提到将建设可销售的保障性住房，申报主体可以选择两种不同的调整方法。将40%的用地规划为商品住宅用途，其余60%的用地将依据平均容积率折算为土地，并无偿转交给政府，该土地面积原则上不得少于3000平方米；此外，将50%的用地调整为商品住宅，余下的50%将转变为可租赁的保障性住房。这些改动将对地价产生影响大连市同乐中小企业商会，因此必须依照规定进行相应的补偿。
存量项目调整原因
广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心的负责人李宇嘉提出，在深圳对现有住房项目政策进行调整的过程中，其转向商品房开发的决策主要基于两点考虑。首先，由于市场行情的下滑，依照现行的配套建设要求，现有项目的资金平衡面临挑战，导致项目推进受阻，并由此引发了一系列关于回迁和安置的问题。这些问题不仅影响了开发投资，也对经济大市的功能发挥产生了影响。另一方面，这一措施能够有效缓解保障性住房销售对住宅市场的负面影响；同时，根据现有数据，深圳的住宅市场目前正面临下滑态势。
政策调整目的
政策调整旨在加速现有项目的启动，旨在解决包括安置在内的历史遗留问题，消除旧改领域的流动性障碍，并恢复房地产市场在旧改领域的动力和促进作用。但同时也需注意，这仅是对产业内部问题的短期应对措施，根本问题还在于市场预期，该预期与房价走势、市场需求规模及资金平衡等方面密切相关。
开发商减负作用
通过调整建设比例、取消土地费用、将销售型保障性住房转换为普通商品住宅等手段，成功减轻了开发商的负担，同时保障了其盈利空间。这些举措对加快城市更新和改造的步伐产生了重大影响，有利于构建一个长期稳定且健康的房地产市场发展态势，从而促进城市建设的持续稳健发展。
市场前景展望
《规定》在一定程度上减轻了产业内部存在的问题，但深圳房地产市场的真正复苏仍需市场预期发生转变。未来市场的发展趋势将受到供需关系、收入就业等基础性因素的深远影响。这些政策能否有效挖掘房地产市场的改造潜力，目前仍需持续关注。
各界人士对深圳最新发布的《规定》能否有效激发房地产市场活力表示高度关注，与此同时，公众对于政策变动的观点同样引起了广泛期待。敬请点赞并转发本文，同时欢迎踊跃参与留言讨论。
