近期，武汉星湖湾小区的业主们收到了一家名为“停车场管理”的企业发布的“地下车位销售通知”，此行为激起了居民们的强烈反感。
公告指出，车位转让的起始价格为20万元，此价格包含20年的使用权，但无法办理产权证。此外，在小区停车场的入口处，还设有停车公告，明确临时停车的收费标准为每小时5元，且没有最高限额；至于地下车库负二层的车位，其月租金为1800元，而负一层的车位月租金为3000元（目前尚未对外开放）。
住宅小区的车库通常被视为住宅区的配套设施，通常与小区内的其他建筑和设施一同由同一物业管理。然而，在星湖湾小区，记者观察到的情况却有所差异。据小区物业的一名工作人员所述，该小区地下的车库与地面住宅区由两家不同的公司分别管理，他们表示，“我们并无权限对停车事宜进行干预。”
居民们反映，该收费水平显著超过邻近住宅区，而且此次价格公布是由管理停车场的第三方企业单方面做出的。更为让人费解的是，车位销售公告中还提及“符合条件的业主可一次性减免人民币七万元整”。据业主透露，该住宅区在交付过程中曾出现延期，部分业主为此向法院提起仲裁，要求开发商依照合同规定支付违约金。
专家指出，《物业管理条例》明确指出，单一物业服务企业应对特定物业管理区域进行管理。此举旨在减少物业管理中的混乱与矛盾，并保障管理的高效与品质。然而，若开发商委托非本企业外的第三方公司全面负责小区停车场的运营，则可能触犯物业管理条例的相关规定。
【1】车位月租远高于周边小区价格
6月24日，九派新闻记者在星湖湾小区进行了实地考察，注意到停车场入口处有停车费用的公示牌，上面详细列出了临时停车的费用标准和月租费用。具体来说，地下二层车位的月租价格为1800元每辆车每月，而地下第一层的车位月租则是3000元每辆车每月。值得注意的是，该公示牌上标注的收费主体并非物业管理方，而是由一家第三方公司负责。
彭先生向九派新闻透露，该小区的停车费与车位费显著高于武汉市其他住宅小区的普遍标准，众多业主因此感到经济压力巨大，面临难以承受的困境。
他提及，开发商并未组织业主大会，亦未征询业主看法，便由第三方机构单方面发布了小区停车位费用公告，并且收费标准过高。居民普遍认为这属于不公平的“霸王条款”。
周女士作为业主指出，该小区首次发布的停车费用公示拟从7月1日起实施。然而，其中1800元/月和3000元/月的月租价格明显偏高，与实际市场行情不符。实际上，周边其他小区的车位月租普遍仅在180元至400元之间波动。
若未购置停车位，则需按每小时5元的标准缴纳停车费，费用上限不限；据此推算，日停车费用可达120元，月费用则超过3000元。
小区内部，有楼栋尚未施工完成。图/九派新闻记者 关舒
星湖湾对面三元中央公园小区的保安告知，该小区地面停车费的具体标准如下：前半小时至两小时的费用是三元，两小时到三小时的费用则是五元……而全天最高收费为十六元。
众联天美国际小区的某位住户透露，该小区每月的停车费用为400元整。
停车收费标准。图/九派新闻记者 关舒
【2】无产权车位“售”价20万元起
星湖湾小区的业主们收到了第三方公司发布的公告，该公告中提到将限量出售181个位于地下二层的车位使用权，使用年限为20年，但无法办理产权证明。每个家庭只能购买一个车位，售完即止。此外，公告还特别指出车位的所有权属于开发商，业主们无法办理产权。
九派新闻记者与负责管理该小区停车场的第三方企业取得联系，对方一名员工确认，当前车位正对外销售，售价与公告相符，并且已有若干车位被成功售出。
业主们反映，尽管临时停车费和车位月租费用都相当高昂，即便决定购买车位，所支付的费用依然显著高于周边地区的普遍水平。
周女士表示，小区项目未能按时交付，导致开发商凯恩斯国际置业（武汉）有限公司对业主支付了违约金，每户的金额大致在五万到七万元之间。
逾期交付条款。
周女士透露，有些业主已走仲裁途径，然而她并未获知开发商已履行承诺的消息。业主们分析，这次公开的“符合条件的业主可一次性扣除七万元人民币”的优惠政策，实际上是为了冲抵违约金。
业主觉得这样做并不合算。即便减去违约金，购买一个车位至少需要13万元，而且这还是属于人防的车位，并无产权。周女士指出，邻近小区的无产权车位价格大约在5万到8万元之间，而20万元的车位价格明显超出了正常范围。
车位售卖价格表，20万起步。图/九派新闻记者 关舒
在此情形下，业主们暂时找不到应对之策。彭先生透露，购房合同中规定应在2022年12月31日前交付房屋，然而由于工程延期，该小区首批业主的入住时间已推迟至2023年8月31日。目前，小区的入住率不高，而且距离交付时间尚不足两年，业主委员会尚未成立。
九派新闻记者观察到，小区内多个区域被施工用的围栏所环绕，部分楼栋尚未竣工。目前只有1栋和2栋楼有业主进出，人流量相对较少。在地下车库中，那些标有“已售”字样的车位上，还特别标注了“人防车位”。
1栋和2栋建筑负二层的停车位，被特别标识为“人防专用停车位”。图片来源：九派新闻记者 关舒拍摄。
【3】小区地下车库与住宅区域分别由两家公司管理
彭先生作为业主，向记者透露了购房时的一个承诺：开发商曾保证小区的车位比例会达到1：1.2。在他看来，这样的配置算是相当宽裕，足以满足业主们日常的停车需求。但实际情况却让人意外，停车难的问题如今已经变得十分紧迫。
九派新闻记者经过广泛采访了解到，业主们所获得的消息显示，本小区的地下车库和地面住宅区域由两家不同的企业进行管理：负责住宅区域的是凯地物业管理（武汉）有限公司，该公司主要负责安全、清洁以及设施维护等工作；至于地下车库的管理职责，则由全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司承担，该公司与物业管理公司是完全独立的第三方企业。
前文提到的“地下车位售卖公告”由全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司所署名，公告中亦对其与开发商之间的关联进行了说明，具体为：全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司在凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的授权下，目前正限量出售181个位于地下二层的车位使用权。
物业的工作人员指出，小区的停车场由开发商委托第三方公司进行管理，而每月的96元停车管理费也由这家第三方公司负责收取，物业本身并不介入这一收费与管理工作。“我们无权对停车事宜进行干预，若有任何问题，请直接联系那家公司的相关人员。”他这样说道。
一位负责解答停车场相关咨询的工作人员表示，他所在的机构是全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司，该机构主要承担停车场的管理职责。目前，该公司正在进行车位销售，关于其他信息的详细情况，暂时无法公开透露。
地下停车场。图/九派新闻记者 关舒
6月26日至30日期间，九派新闻的记者屡次试图与该小区的开发商及第三方企业取得联系，遗憾的是，每次尝试都未能成功。在6月25日，记者曾尝试拨打凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的固定电话，接听的一方自称为人事部门的员工，承诺将采访请求转告相关部门，然而时至今日，我们仍未接到任何形式的回应。
6月30日，记者抵达星湖湾小区的售楼中心，希望能够对开发商进行面对面交流。售楼中心的一位接待人员表示，开发商的员工并未在售楼中心办公，而且负责人当天已经外出参加了一个会议。关于停车场的问题，可以查阅相关公告。
【4】专家：开发商将停车服务委托第三方公司管理，涉嫌违规
湖北瑞通天元律师事务所的欧阳文律师指出，开发商若仅是将地下车位出租或售卖事宜委托给第三方公司处理，此举并不构成违法行为。业主若对车位定价持有不同意见，应当及时向市场监督管理部门提出反馈。然而，若开发商将整个地下车库的管理与销售业务一并转交给第三方公司，则可能触犯了《物业管理条例》第三十三条的规定，即“物业管理区域应由单一物业服务企业负责物业管理”。该小区及其地下车库均位于同一物业管理区域内，理应由一家具备物业服务资质的物业公司负责管理。
路军港，一位物业管理领域的专家，向九派新闻透露，该条款的执行能够有效减少物业管理中的混乱与矛盾，从而保障物业管理的整体性和运作效率，并切实保护业主及使用者的合法权益。
此外，依据第三十九条的规定，物业服务企业有权将物业管理区域内的特定服务项目转交给专业的服务公司执行，然而，他们不得将整个区域的物业管理职责整体委托给其他机构。
路军港指出，只有物业管理公司才有合法权限，能够将停车专项服务委托给那些具备专业能力的第三方管理公司来负责管理，开发商则不具备这样的权限。他认为，如果该小区的停车场由开发商聘请的第三方公司进行全面管理，这便违背了物业管理条例的相关规定。
在这种情形下，业主有权向当地的住房和城乡建设委员会进行投诉和举报；同时，业主委员会也可以根据法律规定，代表所有业主的利益，对开发商或第三方提起法律诉讼，诉求消除障碍，并依照法律程序将停车管理权正式移交给符合规定的现有物业管理公司。
欧阳文律师指出，若业主表示反对，开发商不得擅自将车位费用用于抵扣违约金。违约金源于开发商未履行商品房买卖合同中的承诺，而车位费用则是业主为满足个人需求向开发商支付的车位租赁或购买费用，两者分属不同的法律范畴，不能简单等同视之。
若开发商确实无法支付欠业主的违约赔偿金，业主在诉讼和执行过程中也难以真正拿到违约赔偿金，因此建议业主在考虑采取法律手段前，全面评估开发商的信用状况和履行合同的能力。
